Short stay não morreu. Mas quem entra sem calcular o risco regulatório vai aprender na marra.
O mercado de aluguel por temporada no Brasil cresceu mais de 160% entre 2021 e 2025. O número de propriedades anunciadas em plataformas como o Airbnb saltou de 205 mil para mais de 535 mil, segundo a AirDNA. A narrativa era simples: diária alta, mais receita, imóvel trabalhando mais. Funcionou para muita gente. Mas o ambiente mudou — e em três frentes ao mesmo tempo. Revista Soberana
O que está acontecendo
Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça encerrou anos de divergência jurídica com uma decisão que redefine o mercado. Por 5 votos a 4, no julgamento do REsp 2.121.055, a Segunda Seção do STJ decidiu que oferecer imóvel residencial em plataformas de estadia de curta duração exige autorização de 2/3 dos condôminos via mudança da convenção. Sem essa aprovação, o condomínio pode proibir — e a decisão tem validade nacional. Hostnjoy
A realidade prática: em 2025 e 2026, a maioria das tentativas de aprovar o Airbnb em assembleia falha quando o tema chega à convenção. Isso significa que a maior parte dos imóveis que operam short stay hoje em condomínios residenciais opera sob risco jurídico real. Hostnjoy
Ao mesmo tempo, a reforma tributária adicionou outra camada. A Lei Complementar 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 equipararam expressamente a locação residencial por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria, para fins de IBS e CBS — e o redutor social criado para a locação de longa duração não se aplica ao short stay. Para quem ultrapassa o limite de três imóveis locados e receita anual acima de R$ 240 mil, a carga tributária efetiva pode chegar próximo de 40%. Gazeta do PovoGazeta do Povo
Por que isso importa
Dois modelos, dois perfis de risco — e o erro é tratar os dois como se fossem versões do mesmo produto.
O short stay tem vantagem real de receita bruta. Em bairros valorizados de grandes capitais, enquanto o aluguel mensal fixo pode render R$ 4.500, no Airbnb a precificação dinâmica pode gerar R$ 7.000 com 20 dias ocupados a uma diária média de R$ 350. Receita bruta quase 55% maior. IstoÉ Dinheiro
Mas o custo operacional não aparece nessa conta. Diferente do modelo tradicional, onde o inquilino arca com condomínio, IPTU, luz e internet, no aluguel por temporada esses custos ficam integralmente com o anfitrião. Some a taxa da plataforma, limpeza profissional entre estadias, reposição de enxoval, manutenção acelerada pelo giro de hóspedes — e os custos operacionais podem consumir entre 20% e 35% da receita bruta. Se você contratar uma gestora para operar, a comissão sobre a receita fica tipicamente entre 15% e 35%. IstoÉ Dinheiro + 2
O resultado: quando você consolida receita bruta menor com custos menores e previsibilidade de caixa, a locação tradicional fecha uma equação que o short stay não fecha em qualquer mercado. E há um dado que pesa na balança e raramente entra na planilha: enquanto um imóvel alugado por contrato raramente fica vazio, um imóvel listado em plataforma pode passar semanas sem reservas, dependendo da demanda da região. Vacância no short stay não é exceção — é variável estrutural da operação. Luagge
O que fazer
O ponto de partida não é escolher entre os dois modelos. É diagnosticar se o seu imóvel tem condições reais de operar short stay antes de qualquer projeção de receita.
Três perguntas obrigatórias antes de decidir:
A convenção do condomínio permite? Após a decisão do STJ, sem aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, o risco jurídico é alto para quem opera ou pretende operar. Se o imóvel está em prédio residencial sem permissão expressa, a operação tem prazo incerto — e isso muda o cálculo de retorno. Portas
Qual é o yield líquido real de cada modelo, no seu imóvel, na sua praça? Receita bruta do short stay maior não significa retorno líquido maior. O custo operacional, a tributação por hotelaria e a vacância estrutural precisam entrar na conta. Sem essa comparação feita com os números do seu imóvel específico, você está decidindo com base em média de mercado — não na sua operação.
Qual é a sua saída? Um imóvel estruturado para short stay tem equipamentos, mobília e padrão de acabamento que não necessariamente servem ao mercado de locação tradicional. Se a regulamentação apertar ou a demanda cair na sua praça, qual é o plano B? Quem não mapeia a saída antes de entrar fica refém da operação que montou.
Short stay bem estruturado, no imóvel certo, na praça certa, com a convenção aprovada e a carga tributária modelada, pode entregar retorno superior. Mas esse conjunto de condições é mais raro do que o mercado faz parecer.
Antes de fechar
O mercado vai seguir debatendo esse tema pelos próximos meses. A decisão do STJ ainda vai gerar recursos, os municípios vão avançar com regulamentações locais e a reforma tributária entra em vigor gradualmente. O ambiente regulatório do short stay está em movimento.
Para quem já opera: vale revisar a situação jurídica do imóvel e modelar o impacto tributário do novo enquadramento antes que ele chegue na forma de autuação.
Para quem está avaliando entrar: o ativo certo para short stay não é qualquer imóvel bem localizado. É um imóvel com convenção favorável, praça com demanda verificada e operação modelada do começo ao fim — incluindo a saída.
Se você quiser comparar os dois modelos para um imóvel específico, responde esse e-mail com a localização e o tipo do imóvel. Eu te digo qual dos dois faz mais sentido operacional para o seu caso.
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